부동산 책들을 읽고 든 전세와 내집마련에 대한 생각

 지금까지 여러 부동산 책들을 읽고, 대한민국 국민 대부분의 자산이자 재테크 수단인 부동산. 그중에서도 '내 집 마련'에 대한 생각을 기록해 보고자 한다.

우리는 어떤 방법으로 살고 있나?

 우리는 어떤 방식으로 집을 사용하고 있을까?

1. 전세(월세)

 전세라는 제도는 우리나라에만 존재하는 특이하다면 특이한 제도로, 일정 보증금(전세금)을 집주인에게 맡겨두고 계약기간(보통 2년) 동안 집주인에게 집을 빌려 거주하는 형태를 말한다. 이때 그 집을 빌려 사는 사람을 '세입자'라고 한다. 그리고 다달이 임차료를 내면 월세가 된다. 전세는 예전(6.25 전쟁 이후?) 대부분의 사람들이 집을 구매하기 어려울 때 생겨 지금까지 이어오고 있는 것 같다. 그리고  최근에는 전세보다 월세가 많아지고 있는 추세다. 

 

 전세금만 집주인에게 맡기고 살다 계약 기간 종료 후 빌려 줬던 집에 문제가 없다면 전세금을 집주인은 돌려줘야 한다. 집주인에게 얘기하지 않고 구조물을 변경하거나 하는 식으로 수리가 필요한 경우가 발생하면 집주인은 세입자에게 해당 금액을 물어내라고 한다. 물론 집주인은 계약기간 동안 빌려준 집에 문제(하자)가 발생하여 요청하면 집주인이 고쳐줘야 한다. 그리고 '전세보증금반환보증'이라는 제도가 있어 신청하면 보증금을 안전하게 반환받을 수 있다.

전세보증금반환보증_주택도시보증공사

2. 매매(구매)

 집을 구매, 사는 것을 매매라고 하낟. 이는 전제와 달리 어찌보면 매우 간단하다. 대부분 은행을 통해 대출을 받아서구매를 하고 그 집에 살면 된다. 구매 금액만 봤을 때 처음에는 나와 은행(대출 실행한)의 집이지만, 대출금을 차곡차곡 갚다보면 나중에는 완전한 내 집이 되어있을 것이다.

도시 건물,주택_출처 Pixabay

매매를 통한 내집마련은 꼭 필요한 걸까?

 사실 전세라는 제도는 매우 편리하다. 내가 가진 돈과 대출할 수 있는 금액으로는 매매할 수 없는 집에서 살 수 있기 때문이다(계약 기간 동안이지만). 그리고 내 집이 아니다 보니 세금(종합부동산세 등)이 나올 일도 없고 수리가 필요하면 집주인에게 수리를 요청하면 된다. 그러다 보니 사람들이 선호하는 집의 전세금은 높기 마련이다. 그리고 이 전세금은 사람들의 수요에 따라 달라지므로 집값처럼 매년 변하기 마련이다. 여기서 문제가 발생한다.

전세의 단점

전세금 손실 위험

 최근 있었던 시쳇말로 '빌라왕'이라고 불리는 사건이 있었다. 사건 경위야 어떻든 결론은, 빌라에 사는 세입자들이 자신의 전세금을 돌려받지 못하게 된 사건이었다. 전세금을 못 받는 일은 거의 없지만 언제나 100%는 없는 것이다.

전세금 인상

 전세 계약 기간이 얼마 남지 않았을 때, 집주인은 재 계약 시 주변 시세에 맞게 전세금 인상을 요구할 수 있다. 물론 전세금 인상 한도는 5%로 이고 계약 종료 전에 갱신청구권을 행사할 때 적용되는 한도다. 여하튼 현재 사는 집에 계속 살고 싶다면 집주인의 요구를 들어주어야 한다.

계약기간의 한정

 전세 계약기간은 통상 2년이다. 최근 '임대차보호법' 개정으로 인해 최대 4년까지 살 수 있게 되었다. 하지만 언제까지나 그 집에서 살 수는 없다. 그리고 집주인이 세입자에게 빌려준 집에 거주하려 할 경우 2년 연장은 되지 않는다. 따라서 짧게는 2년 길게는 4년마다 이사를 다녀야 하는 것이다.

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부동산, 부자 관련 책들

 여러 부동산 투자 책들에서는 전세를 다음과 같이 이용하라고 한다. 

 최소한의 비용으로 자신은 전세를 살면서, 사람들이 좋아할 만한 집(수요가 많고 가격이 앞으로 오를 만한 집)의 전세와 매매차익을 통해 자산을 취득(갭투자)하면서 점점 자산을 늘려나간다면 누구나 부자가 될 수 있다. 

 

 현실적으로 책에 나온 것처럼 하려면 많은 부분을 포기해야 한다. 종잣돈 마련을 위해 외식, 배달음식도 줄이고 여행은 당연히 포기해야 한다. 하지만 그런 과정이 있어야 부자가 되기에 부자가 그리 흔하지 않은 것이 이해가 된다.

 

 전세를 부동산 투자의 방법에 적용하지 않고, 전세의 편리함에 젖어 계약 이후 자신이 살고 있는 집값과 전세금이 어떻게 변하고 있는지, 살고 싶은 지역의 시세가 어떻게 변하고 있는지 등을 생각하지 않는다면, 매년 전셋집 알아보러 다니느라 고생해야 할 것이다.

 

 명심하라. 전세를 산다면, 지금 살고 있는 집은 당신 집이 아니라는 것을 그리고 모든 선택은 자신이 하는 것이다. 지금까지 자신이 한 선택들이 모여 지금의 자신이 된 것이다. 비난할 대상을 찾으려 하지 말고 곰곰이 잘 생각해 보길 바란다.